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                          楼市定调释放8大信号 政府工作报告提坚持以?#34892;?#22478;市引领城市群发展

                          [2019-03-07]

                                作为国家经济?#26041;?#20013;的重要一环,房地产业的未来走势备受关注。经过2018年密集的调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。

                                3月5日上午,国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词,勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为,今年的政府工作报告对民生领域较为关注,提及要更?#23186;?#20915;群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求?#21462;?#20174;政策层面看,房地产政策不会那么严格,将以因城施策为主。
                                深入推进新型城镇化
                                今年政府工作报告中提到,“深入推进新型城镇化”。对此,全联房地产商会创会会长聂梅生认为,原来的城镇化基本上是盖新房,或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用,?#26377;?#22478;镇、新建筑这个角度介入的比较多,例如望京新城、回龙观、天通苑等,操作方式是先把房子基础设施这块干好了,然后人才住进去,是一个先有物再有人的过程,一些卫星城和国外也有过这样的操作。实际上就是不?#20808;?#22320;,不断地从版图上扩大的过程。
                                报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长,所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张,而是城市的更新,包括老城市老旧小区?#32435;?#32423;,实际上它是给城镇化赋予一个新的内容,更多从人的角度来考虑城镇化。中原地产首席分析师张大伟表示,2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%,分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左?#19994;?#30446;标。未来两年,中国城镇化速度依然会加快。
                                以?#34892;?#22478;市引领城市群发展
                                政府工作报告明?#20998;?#20986;,“坚持以?#34892;?#22478;市引领城市群发展”。易居(博客)研究院?#24378;庵行难?#31350;总监?#26174;?#36827;认为,这有两个含义:第一,?#34892;?#22478;市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念,后续预计?#34892;?#22478;市的发展会有较多的机会,尤其是一些中西部的?#34892;?#22478;市,会有较好的发展导向,这样也会发挥更好的辐射效应;第二,预计后续一些城市群中的?#34892;?#22478;市会有较好的发展机会,这是楼市发展的一个重要方向,尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市,周边的?#34892;?#22478;市发展机会将明显上升。张大伟分析认为,经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展。从房地产角度看,过去的三年,这些区域?#23478;?#32463;建立?#39034;?#27493;的房地产调控协同机制,最典型的?#26412;?#19982;周围的环京,基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市,另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。
                                同策咨询研究?#34892;?#24635;监张宏伟(博客)指出,从房地产角度来讲,一些资源配?#20303;?#20154;口、教育、产业也会在?#34892;?#22478;市集聚,开发企业还是会把主要精力放在国家?#34892;?#22478;市和区域?#34892;?#22478;市,才能为企业创造更多的业绩;另一方面,一旦核心城市有了布局并?#19994;?#20301;得到确?#29616;?#21518;,比如上海、南京,上海周边的昆?#20581;?#22025;善,南京周边的马鞍?#20581;?#28353;州等,这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。
                                继续强调落户政策
                                政府工作报告明?#20998;?#20986;,“抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”?#26174;?#36827;认为,关于人才引入和落户政策,是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策,这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作,这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进程加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利,预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年,中国城镇化速度依然会加快。张大伟表示,户籍制度改革全面落地,31个省(区、市)及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见,大多数城市已经放开放宽落户限制,许多?#34892;?#22478;市基本实现落户零门槛,农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”
                                更?#23186;?#20915;群众住房问题
                                政府工作报告指出,“更?#23186;?#20915;群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”?#26174;?#36827;认为,这和2018年的两会精神是一致的,而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看,这和此前中央经济工作会议的精神是一致的,主要是3个要点,即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中,最主要是要关注落实城市主体责任的概念,预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核,这里虽然没有提“一城一策”,但?#20848;平?#19979;来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。新城控股高级总?#38376;?#38451;捷指出,虽然报告提出“落实城市主体责任,改革完善住房体系和保障体系”,但除了因城施策、一城一策、落实责任之外,预计不会有更大力度的改革新举措,也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策,房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。
                                推进保障房建设?#22242;?#25913;
                                政府工作报告明确,“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”张大伟认为,从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、?#21335;?#22478;市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货?#19968;?#23433;置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性?#28142;?#22312;。张宏伟认为,房地产调控基调基本不会变,在此基础上做好民生类的工作,解决低收入家庭的居住问题。
                                存量市场受到高度重视
                                政府工作报告明?#20998;?#20986;,“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”?#26174;?#36827;认为,这和过去的棚改的做法是有差异的。实际?#26174;?#36825;次政府工作报告中,提出了很多新的产业,包括水电路气配套设施、加装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域,这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。聂梅生表示,老旧小区的改造提升,更多的是增加服务业的活力,增加就业,增?#30001;?#19994;的活力,使人在其中发挥更大的作用。
                                集体经营性建设用地入市
                                政府工作报告中提到,“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。?#26174;?#36827;表示,从房地产发展的角度看,集体经营性建设用地入?#24826;?#28966;点,这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看,强调了“推广”的概念,意味着此前全国18个城?#24826;?#28857;工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面,会有较多的动作和政策导向。张大伟则认为,从趋势看,农村土地?#21215;?#20540;将提高,但目前依然是使用权的变化,短期看,产权发生改变的可能性?#28142;蟆?/span>
                                稳步推进房地产税立法
                                政府工作报告明确,“稳步推进房地产税立法”。聂梅生指出,2019年仍将是房地产税落地的准备之年,继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。
                          全国政协委员、房天下董事长莫天全表示,房产税迟早要推出,而且应该要推出,这是大势所趋。但房产税推出的时间节点,值得我们谨慎考虑和把握。张大伟认为,房产税立法过程较长,目前在积极准备草案阶段,短期出台可能性?#28142;蟆?/span>
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